Alquileres: qué dice la nueva ley sobre reparaciones y cómo actuar ante una falla o rotura en la casa

El placard se llenó de humedad, el calefón no prende, se averió el inodoro, apareció una gotera… Cuando en una vivienda alquilada algo falla, inquilino y propietario entran en tensión por la reparación. ¿Cómo se debe resolver el desperfecto, en qué plazos, quién lo paga? Con la nueva ley de alquileres, desde 2020, las reglas aplicables para estas situaciones cambiaron.

La ley 27.551, en general criticada por sus efectos sobre los precios, se ocupó también de especificar cómo y en cuánto tiempo deberán realizarse los arreglos en la vivienda cada vez que haya una falla o rotura.

Respecto este tema, varios puntos quedaron regulados con mayor precisión que antes. Pero distintas voces del sector advierten que una serie de cuestiones clave quedaron sin aclarar.

Hay situaciones cotidianas que entran en “zonas grises” de la norma y que ahora causan dudas y discusiones entre los inquilinos, los propietarios y las inmobiliarias, que muchas veces intentan mediar.

La ley de alquileres trajo cambios de fondo, algunos controvertidos. Fotos Emmanuel Fernández

¿Quién debe pagar por las reparaciones, según la nueva ley?

La norma, modificatoria del Código Civil y Comercial, dice que el dueño (“locador”) “debe conservar” la propiedad “en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario” (es decir, al inquilino).

“Se entiende de esto que el inquilino sólo debe hacerse cargo de los problemas que él mismo haya causado o de los que resulten del uso normal del inmueble, como cambiar un cuerito y otros mantenimientos corrientes”, explicó Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

“En cambio -opuso-, si se rompió el calefón o se averió un caño, está claro en general que eso debe correr por cuenta del propietario”.

Igualmente, no todos los casos son tan claros y aún puede haber desacuerdos al definir si cierta falla fue o no por una “causa no imputable al locatario“, y si corresponde o no al deber de “conservación” del dueño.

“Si se rompe el termotanque o no enciende la estufa, no hay dudas de que tiene que pagar el propietario porque hace a la conservación de la vivienda. Ahora, si se cae la cortina o se rompe el flotante del inodoro, puede haber discusiones”, ejemplificó Fernando Muñoz, director de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad.

En esos casos, los dueños podrán alegar que el desperfecto es atribuible al uso corriente o a un mal uso por parte del inquilino; y quienes alquilan podrán decir que en realidad se debió a una falta de conservación.

Del mismo modo, una explosión en un enchufe podrá atribuirse, según la conveniencia de cada parte, al mal estado del cableado o a que se conectaron demasiados aparatos al mismo tiempo.

Cuando fallan las cañerías suele haber acuerdo en que paga el propietario, pero se discuten los plazos. Foto Shutterstock

¿Quién debe ocuparse de la reparación y en qué plazos, según la ley?

Es en este punto donde surgen hoy las mayores dudas. Porque la nueva norma dispone lo siguiente para cuando hace falta una reparación:

1) El inquilino debe “notificar” al propietario sobre el desperfecto.

2) En caso de una reparación “urgente“, el dueño tiene hasta 24 horas para responder y buscar a alguien que realice el trabajo. Pasado ese plazo, el inquilino podrá ocuparse él mismo de solucionar el tema y pasarle la factura al propietario.

Así lo plantea la norma: “En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación“.

3) En el caso de una reparación no urgente, el dueño tiene hasta 10 días para resolver el problema. Si no lo hace, el inquilino puede luego avanzar con el trabajo y cobrárselo al propietario.

Así lo dice la norma: “Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada” para los casos urgentes.

Esta fue la gran novedad que trajo la ley en materia de reparaciones, ya que antes no existían plazos concretos establecidos. Y eso podía dar lugar a dilaciones excesivas.

En edificios viejos surgen desperfectos de todo tipo, ¿pero cuáles son “urgentes” y cuáles no? Foto Archivo

¿Qué dudas y controversias generan las nuevas reglas?

Al leer esa parte de la norma todo parecería claro, pero a la hora de aplicarla se presenta todo tipo de dudas. Principalmente en los siguientes puntos clave:

1) ¿QUÉ REPARACIONES SON “URGENTES” Y CUÁLES “NO URGENTES”?

La ley utilizó esas categorías para dar plazos de arreglo muy distintos -1 o 10 días-, pero no especificó qué tipo de problemas deberían ser tomados como “urgentes” y cuáles no.

“Eso no se ha detallado”, aseguró Muñoz. Todo queda, entonces, librado a interpretaciones que muchas veces también podrían ser discordantes entre las partes.

El caso típico: quien está en la vivienda, conviviendo 24 horas con el desperfecto, entiende que es “urgente” arreglarlo; pero el dueño, desde afuera, considera que en realidad no hay motivos para correr.

“Por ejemplo, en un caso apareció humedad en un placard. Y el propietario se ocupó del tema sin considerarlo urgente, pero el inquilino entendía que sí lo era porque sentía mal olor y planteaba que eso le arruina la ropa“, contó Vodanovich.

Otras veces la cuestión deriva en que el inquilino se quede sin agua caliente o sin gas​ por un tiempo prolongado.

Cuando no hay acuerdo sobre la urgencia, en la Defensoría aconsejan al inquilino que, antes de encarar la reparación por su cuenta, le envíe al dueño una intimación que incluya todos los motivos por los que cree que el arreglo sí es urgente.

Por ejemplo, describir de qué modo el desperfecto le afecta la salud, le genera problemas, lo obliga a realizar gastos extra…

En este marco, Vodanovich sugiere que en los nuevos contratos ahora se defina qué es y qué no es urgente de reparar: “Siempre es bueno aclarar todo lo que pueda evitar discusiones posteriores”.

A veces la urgencia de una reparación es obvia, otras veces no tanto. Foto Shutterstock

2) ¿POR QUÉ VÍA HAY QUE AVISAR AL PROPIETARIO PARA QUE EMPIECE A CORRER EL PLAZO?

La ley dice que la intimación a reparar debe hacerse por medio de una “notificación” enviada al “domicilio” que el dueño haya informado en el contrato. Los plazos empiezan a correr desde que ese aviso llega, aunque el propietario se niegue a recibirlo.

La norma también admitió la opción de que las partes especifiquen en el contrato un “domicilio electrónico“. Con lo cual, si esto se hizo, con enviar un e-mail bastaría para obligar al dueño a actuar en 24 horas; y, si no reacciona, a pagar el arreglo urgente que el inquilino consiga.

Ahora, ¿qué pasa si se usó un mensaje de WhatsApp para avisar? Vodanovich, de la Cámara Inmobiliaria, entiende que si esta app figura en el contrato como una vía de notificación, sería un aviso válido. Pero Muñoz considera que no, y que sólo valdría un e-mail.

“De todos modos, en la mayoría de los contratos aún no figuran domicilios electrónicos. Entonces, la única forma de notificar es con una carta documento, que hoy cuesta unos $ 500​ y que se suele mandar como intimación cuando el aviso informal no funcionó”, subrayó Muñoz.

Muchos inquilinos deben ir al Correo a mandar una carta documento para hacer la intimación. Foto Lucia Merle

3) ¿EL INQUILINO PUEDE SOLUCIONAR EL PROBLEMA A CUALQUIER COSTO?

De acuerdo con la nueva ley, si en menos de 24 horas a partir del aviso el propietario no cumple en “efectuar” una “reparación urgente“, queda obligado a pagar la solución que el inquilino consiga. Lo mismo a los 10 días si no hay urgencia.

¿Pero debe pagar cualquier solución, sin importar su precio? Quizás. Porque la norma no aclara que los costos del arreglo deban estar dentro de parámetros razonables​ ni de mercado. Tampoco requiere pedir varios presupuestos.

Por eso, desde el sector inmobiliario se critica esa cláusula, por entender que en un plazo tan corto (de 24 horas) algo así da lugar a abusos o a que el inquilino no se preocupe en lo más mínimo por evitar que le cobren una fortuna.

4) ¿SE PUEDEN ACORDAR POR CONTRATO CONDICIONES DIFERENTES?

Para admitir a un inquilino, un propietario podría pretender que el contrato fije plazos más largos que los previstos por ley para la concreción de reparaciones urgentes y no urgentes. ¿Eso sería válido?

En este terreno tampoco hay visiones unánimes. En la Defensoría del Pueblo de la Ciudad entienden que algo así sería una “cláusula ilegal“, porque va en contra de lo dispuesto en el Código Civil y Comercial. Pero hay otras interpretaciones.

Por ejemplo, Enrique Abatti (h), abogado del Estudio Abatti & Rocca, escribió en Reporte Inmobiliario que “la obligación del locador de atender a su costo y en el plazo indicado las reparaciones urgentes no se trata de una norma de orden público” y que entonces “las partes pueden pactar plazos distintos a los establecidos por ley”.

“Por el contrario, en caso de que el contrato nada diga al respecto, se considera que esta norma es de plena aplicación, siendo mandatorios los plazos fijados en el artículo”, agregó en su análisis.

Está en discusión si en los contratos es válido o no acordar otros plazos para las reparaciones. Foto Archivo

5) ¿PUEDE AHORA EL INQUILINO EXIGIR LA REPARACIÓN DE PROBLEMAS QUE YA ESTABAN EN LA CASA AL INGRESAR?

Finalmente, en el sector hay quienes entienden que el marco legal actual abrió la puerta a reclamos desmedidos, al haber fijado una obligación para el dueño de reparar “defectos” en la vivienda y “pagar las mejoras necesarias“, sin excluir claramente a los problemas que ya existían al inicio del contrato.

“La nueva ley sentó las bases como para que existan mayores reclamos en cuanto al mantenimiento de la vivienda”, analizó José Rozados, arquitecto y director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

“En una propiedad puede haber muebles de cocina donde no cierre bien la cajonera, faltantes de azulejos, faltar una cerradura en alguna puerta interior, etc. Esto no hace a la habitabilidad y ya estaba así la vivienda cuando se la recibió, en general era algo ya contemplado en un menor precio del alquiler. Pero luego el inquilino podría repararlas y exigir la devolución del gasto”, aseguró.

“Por eso es imprescindible en los nuevos contratos dejar muy bien especificadas y documentadas las condiciones en las que se entrega/recibe la vivienda, para evitar reclamos”, planteó Rozados.

¿Quién paga por una falla eléctrica? Si fue por el mal estado de la red, el dueño; pero si hubo un uso inadecuado, el inquilino. Foto Shutterstock

Buena fe y conciliación, dos claves para buscar una solución

En la Cámara Inmobiliaria Argentina remarcan que todo lo que las leyes no aclaran, y que genera fricciones, se termina resolviendo en negociaciones entre dueño e inquilino, que se facilitan si hay “buena fe” de ambos lados.

“Cuando el corredor inmobiliario está a cargo de administrar el alquiler, aporta soluciones e intenta mediar para que lleguen a un acuerdo. Es parte de su tarea”, dijeron en la entidad.

En el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad también intentan a diario acercar posiciones antes de que empiecen a circular cartas documento y todo escale.

El organismo brinda asesoramiento a los inquilinos a través de la línea (011) 4338-4900, el WhatsApp 11-2392-1644 y el correo atencioninquilinos@defensoria.org.ar.